据了解，T5一期工程刚刚启动，10万平方米的产业空间就几乎被深莞企业定制一空。那么，是什么力量促使企业搬迁至此，又是何种原因造就了“楼未见，货已空”的盛况?日前，笔者就凤岗天安数码城T5的产品定位、园区的运营模式以及未来发展的着力点等问题，对凤岗天安数码城有限公司副总经理周艳青进行了专访。

 

【嘉宾介绍】：周艳青，汉族，出生于1981年9月21日，现担任东莞市凤岗天安数码城有限公司副总经理、东莞市天安数码产业科技创新有限公司常务副总经理，曾负责成本、工程等管理工作，现负责招商、运营、策划等管理工作。

 

周艳青先生还担任深圳市跨境电商协会副会长、东莞市青年企业家协会副会长、深圳市青年科技人才协会理事、深圳市高分子行业协会理事等社会职务。周艳青先生自2010年起致力于产业地产的招商和运营等工作，拥有8年产业园区的管理经验，于产业地产领域有突出表现，是产业地产的优秀管理高级人才。

 

【访谈实录】

 

问题一：您认为当前天安数码城T5的产品定位发生了哪些变化?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：我们T5这个项目的产品在规划定位上确实发生了很多的变化。天安数码城在品牌上有了很成熟的经验，从90年开始做产业园区，到现在有将近30年的历史，那对于产品的定位和规划上有了很深的认识。

 

T5是天安数码城迭代的一个产品，是一个全新的项目。我们是2016年初拿到这个项目的，在拿到项目之前，我们就对项目周边市场进行了深入的调研，在产品的规划和定位上做了大量的工作，比如说我们从市场、从产业需求、从周边的居住、商业、配套等等这些情况，都做了深入的研究。

 

我们给项目做了详细的规划定位之后，项目在2016年初进行招商的时候，就受到了市场和客户的认可，所以招商速度非常快，仅用了一个月的时间，就完成了一期一组团10万平米的产业招商。

 

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理周艳青正在接受采访

 

问题二：T5项目未来的着力点是什么?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：做产业园区，以前我们一直在思考的是想着如何招商，怎样把企业招来，但是未来产业园区的发展，我们更应该思考的是，当产业园区的发展趋于饱和的时候，这个行业的发展方向在哪里?

 

当下，从拿地开始，到规划建设再到招商，那么我们会有销售收入、有租赁收入;未来，当园区趋于饱和的时候，我们应该围绕园区众多的企业资源，做长远的运营服务，以此来实现企业的可持续发展，这是我们一直在思考的问题。

 

问题三：天安数码城T5的运营模式是怎样的?这种运营模式的优势有哪些?给招商带来哪些益处?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：T5项目的团队大部分成员来自于天安，在天安的载体上有很成熟的经验，所以说我们运营的理念其实是出自天安这么多年的传承。但是在凤岗这个项目上，我们又有了更加深刻的认识。

 

比如说，项目建起来完成招商以后，我们更多想做的是几个方面：第一是运营服务。如今，大家都在说，产业园区未来拼的是什么?拼的就是运营服务。并不是说把房子建起来，建得有多么漂亮就可以，毕竟房子怎么建、怎么规划、怎么设计这些都是可以复制的，谁都可以学。唯一学不来的就是这种软性的服务，这是关键、是核心。

 

我经常给团队做一个比喻，比如说齐白石画的虾就是真迹，其他人画的其实都是赝品。软性服务这件事也是这样，运营团队人员的服务能力靠模仿复制是很难的，所以我们一直在打造一个强有力的运营服务团队，为进驻园区的企业提供深层次的服务。

 

例如，我们通过打造一个线上平台，对进驻园区的企业，实现不一样的服务和招商方式。有了这个平台，凡是以后来我们园区的企业，不管是想租房还是想买房，我一般会通过5到10分钟介绍园区的基本情况，层高、载荷、周边交通、配套等等，只用5到10分钟，就不会长篇大论说区域怎么好，房子怎么好，不会讲这些。我们只把基本情况介绍给企业，然后再用5到10分钟去了解企业的基本情况，了解清楚以后，就把这些资料输入到线上平台，立马就会给企业四个诊断。

 

第一，这个企业现有的知识产权状况是什么?比如说商标、专利、高薪，现在具有哪些好?诊断完以后，紧接着还会告诉企业，下一步哪一个商标或者哪个知识产权即将到期了，应该怎么续费怎么去维护去保护;如果没有下一个，那应该去申请哪一个知识产权，具体是什么步骤、需要准备哪些资料、政府有怎样的补贴。再比如说，申请到高薪以后，那企业的所得税会有怎样的减免，这就是关于知识产权方面的。

 

第二，是关于科技政策方面的。我们园区的企业有65%以上是来自深圳的企业，我们把入驻企业的基本情况输入以后，就会告诉这些企业，深圳有哪些符合你的产业政策，政府的扶持政策，贷款贴息、无偿资助、事后补贴类等等，一类二类三类，假设一类有十个，二类有八个。一类这十个，我会告诉他每项政策报告怎么写，模板是什么，这些我都会给到企业，让企业自己去申请，不用再到社会上第三方的中介机构去申请。对企业来讲，无偿资助对企业很重要，拿到手里都是利润，所以我们运营团队的人员还会指导企业怎么写，免费帮助企业做这件事情。

 

第三个就是企业的上下游产业链。在我们现有的上游平台上，跟企业产品相关的上游和下游分别有哪些企业，我们会告诉企业，如果你来到我们园区，我给你提供的不再是一个简单的、冷冰冰的房子的载体，我给你提供的更多的是一种业务关系，上下游的产业链的合作。你入驻以后，我们可以根据你业务上下游关系，帮你组织小型的私董会、座谈、沙龙甚至聚餐活动等等，我们可以带给你这种业务关系。

 

第四个就是个性化需求。有的企业可能想融资，有的企业可能想找技术管理人员，有的企业想找合伙人，有的企业想被并购上市等等这些，企业的个性化需求发布以后，在这个平台都可以体现。加上后端还有很多服务商，可以马上给企业匹配相应的服务，这种过线上平台，为企业提供在发展经营过程中所需要的这种服务，这就是个性化服务。

 

另外一点就是园区智慧化的打造。我们现在有自己的团队，开发将近两年了，对园区智慧化这一块，就比如说我们的智慧系统可以用一个APP来实现，所有园区的企业员工下载APP，把基本资料录入进去以后，人脸识别上就可以进入园区，不需要刷卡，不用登记，也不用其他的方式，只要通过我们的道闸系统，通过人脸识别马上就能够快速进入。

 

我们下一步还准备做的呼梯。比如说进入了道闸以后，系统识别到有人进入，也识别到他是哪一栋哪层的员工，就可以自动帮他呼叫电梯等等，这些功能都可以实现;包括考勤系统，企业可以不用再自己做独立的考勤，通过我们这个APP，企业可以了解到员工每天几点来，每天几点走，可以自动生成考勤系统;再比如说智慧停车，将来你的客户要过来，用我们的APP发一个地址，就可以自动地帮助企业的客户导航到这来，让客户知道最近的停车场入口是哪一个。因为有的园区比较大，什么东南西北门，自动导入哪个门最近，到了最近的门以后，内部导航会帮你识别，要去的这栋楼最近的空停车位在哪，就避免你在停车场里绕来绕去，可以直接把你导到最近的空停车位，很方便等等。

 

在这些方面，我们会结合园区员工的实际需求，深入研究园区的智慧化。因为我们本身就是做园区，非常了解园区的痛点和需求，来帮助企业做这些。再比如招商方面，通过智慧化的打造，去梳理每一栋楼里有多少企业，了解他们来自哪个区域，来自哪里，通过什么渠道来的，这会大大帮助园区运营方清楚地了解他们应该从哪些渠道去招商，哪些区域去招商，知道哪些什么规模，什么阶段的企业才适合这个园区等等。

 

另外，我们还可以解决园区企业的物业管理费的缴费，水费电费的缴费，以及甚至可以监测到企业每一天的能耗，用电高峰期是什么时候。如果下班了忘关空调，忘关水电等等，这些都会在智慧系统当中显示，都能够帮助企业去分析去解决。

 

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理周艳青正在接受采访

 

问题四：我们了解到今年3月份，天安数码城集团赴港考察了 “工业上楼”项目，那么此次考察为天安数码城的建设和运营管理上带来了哪些启示?有哪些值得借鉴的经验?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：其实3月份那次赴港考察，也是源于我们对园区项目在定位上有更多的想法。在2018年初，我们就有很多思路，就是考虑产品要符合周边的产业基础、产业特点。产业基础特别重要，我们项目任何一个产品的打造，实际上有一个词叫“因地制宜”。项目在哪、在什么区域、这个区域具有什么产业特点，所以因每个项目所在区域不同、周边产业基础的不同，要打造出不同的产品来，那时候我们有考虑做一部分工业。因而，我们先后对于深圳市一些知名的，比如说在宝安有一个工业上楼的项目，在东莞也有一些工业的项目，那种所谓工业上楼项目，它可能都做到了将近20层了，就是生产型的企业。我们的产品就是满足生产型的企业，整栋楼可以做到20层，实现土地的集约利用。有了这个想法以后，我们不断探索，也去香港考察。

 

香港其实差不多将近20年前就有很多类似的这种产品，这也坚定了我们的想法。所以我们项目的四组团在最后一期的规划上，就做了十二三层的工业上楼产品，正是基于对市场的了解和对于市场上这种产品的了解，所以我们认为我们的产品打造出来，更符合生产型企业的需求。比如说我们的单层面积做到了3400平，整个单层的规划设计上又非常符合生产型企业的需求，不论从层高上、柱间距上、荷载上，我们的荷载高的已经做到了亿吨，我们单层配的货梯最高有五吨，通过货梯和客梯的分流式设计，能够保证将来企业在使用的时候，上下货物和人流的上下不冲突，并且井然有序。

 

问题五：我们现在产业园区的运营和传统产业园区的运营有哪些区别?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：当今讲园区运营，会存在一个什么状况呢?其实不管找谁讲，大家都会说我的园区做的很好，存在着“王婆卖瓜，自卖自夸”式的状况，都会讲自己的产业园区有多好。其实，要想真正判断一个园区做的有多好，做的怎么样，其实可以走进园区，问问园区内的企业。因为企业的评价是真实的，直接去问企业，直接去了解企业，对园区运营有哪些意见，有什么评价，企业说的才是真的。自己说好未必是真的好，只有企业说好才是真的好

 

另外，当今大家都说未来产业园区最终拼的一定是服务，但实际上服务这件事情既无标准，又无定式，没有教科书，大家很难通过一个系统化的理论去学习怎么样做服务，只能在实践当中不断地去摸索。包括我本人，在给深圳市孵化器行业协会上培训班的时候也在讲这这件事情，我说要想做好服务，就必须对“服务”两个字有深刻的理解和认识。知道什么是服务，才能知道怎么去做服务。

 

我个人的观点，对企业有价值的帮助才算得上“服务”，没有价值的、企业不需要的，我们自己想当然式的服务，那不是真的服务，那是伪服务，是假服务，只有企业真正需要的服务才是真正的服务。所以，要想做企业真正的服务，给企业提供有需求的服务，就必须对每家企业有深刻的了解，这个企业做什么行业，做什么产品，他上游、下游，发展过程当中有什么需求，只有了解这些，才能针对性的给它匹配资源，提供服务。如果对企业不了解，根本谈不上服务。

 

任何园区都是这样，当你去跟园区运营方去交流，你能清楚地现说出你园区现在有多少家企业，有多少家做芯片，有多少家做软件，有多少家做产品检测，有多少家做终端消费品，我相信服务可能会做得深一点。只有真正把所有的企业都讲清楚了，比如说我对我运营团队要求，我要求他们清楚地掌握每一家入园的企业做什么产品，属于什么阶段、什么行业，它上游下游在企业发展过程中什么需求等等，要求他们对每家企业必须熟记于胸，非常清晰，非常了解，非常熟悉，这样才能够相应的给他匹配什么资源。

 

比如说在招商的过程当中，假如今天下午有个新的企业过来了，他说我是做芯片的，我到你这来，你的园区跟我上下游有多少关联，我的招商团队能够非常说得清楚，上游大概有多少家，跟你芯片相关的有多少家，做线路板的可能跟你有关联，甚至我们园区做3D打印线路板的，可能跟你有些业务上的合作，只有这样才能更好地促进招商，这就是我们现在想做的把服务做好这件事情。

 

未来的产业园区在模式创新上，我觉得除了刚才我所讲的园区智慧化硬件的打造以外，更多的这种软性服务也很关键。园区得有个真正了解企业的团队，能够给企业提供深层次的有价值的、企业真正所需求的，这种服务才是关键，这是我们未来想做的，这个行业的思考也是这样。当有一天，我们这个行业再过五年、十年，我们整个产业载体已经趋于饱和，那个时候我们更多的要做什么呢?只能围绕着我们载体上所有的企业，能够帮助企业整合资源，做深层次的服务，才是产业园区长远的发展之路。我个人认为是这样，比如说凤岗这个园区，未来可能会有1500家企业，那围绕着1500家企业，给他们做深层次资源整合的服务，甚至有的企业可能说自己不能够独立上市，那么我们园区假如说有了五家上市公司，有十家上市公司，我们园区合作的还有50家、100家上市公司，那我们围绕着园区这么多规模的企业，帮助他们做并购上市等等这种深层次的服务，来体现我们运营方的能力和价值。

 

问题六：随着人工智能以及新能源的发展，甚至5G时代来临，在这些新形势下，天安数码城T5未来的发展思路是什么?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：T5这个项目在凤岗，是紧紧的围绕东莞市政府以及凤岗镇重点布局的人工智能小镇的定位，项目在招商方向上也是重点围绕人工智能、大数据、智能制造、5G等等这几个主导产业进行招商。

 

因为人工智能和5G是非常热门的行业，热门的方向，所以无论在招商上，在资源整合上，还是在园区规划设计上，我们都会紧紧围绕着这些产业进行重点布局。在产业转移上，天安数码城现在和全球十几个国家，法国、以色列、英国、日本等等，在当地都有办事处或者自己的孵化器，我们每年都会多次组织园区内的企业和海外进行直通车活动。比如，我们组织园区企业家们去英国，深入了解当地好的企业，包括人工智能、大数据、5G等优秀的企业进行互访交流，同时也把国外好的项目，跟园区企业进行深度的结合。

 

我们上个月刚刚结束了以色列之行，我们组织园区企业家去了以色列，给了企业家非常多的震撼，了解到以色列这么小的国度，具有这么强的创新能力，有这么多好的项目。以色列在从0到1上做的特别好，但是从1到100在一加N上做得，因为它没有那么多的市场。在中国有这么广阔的市场，市场应用上有很好的基础，所以我们这些企业从新材料。新能源、大数据、人工智能等几个方向上，和当地的一些创业项目进行了深入的交流和对接，也为几家企业达成了战略上的合作，包括有上市公司和以色列的一些初创项目已经达成了方向性的合作，这是我们在这几个行业上做的重点的布局。

 

在5G来临的这个形势下，目前T5在园区打造上也在做重点的布局。之前，我们向市里做了汇报，我们想把T5重点打造成一个5G试点示范园区，市里产业主管部门也表示支持。在5G来临的今天，我们也想早点吃到这块“蛋糕”，我们也想为进入园区的企业提供更好的网络通讯服务，更好的通讯设备，让企业经营的过程当中，信息化能够非常顺畅，所以不管在设备的投入上，还是在园区的5G规划上，我们已经在开始着手准备，重点打造东莞5G试点园区。

 

问题七：就您个人而言，对天安数码城T5未来的发展有哪些思路?

 

凤岗天安数码城有限公司副总经理-周艳青：刚才我一直在说产业园区，实际上很多人把这个行业叫成产业地产，但是我本人更愿意直接一点，简单一点，我们做的就是产业园区的开发与运营。所以，做这件事情离不开产业，离不开企业。这个行业有几个要素，第一个要素，我们是运营方，第二个运营要素，是政府，第三个要素，是企业。在这些闭环的要素当中，运营方是靠我们的招商能力、运营服务能力招来企业，招来企业以后，政府看到我们招的商运营能力以后，才愿意把土地供给我们。我们拿了园区以后，最重要的还是要有招商能力，能够招来企业，招来企业以后，企业在这里实现产值，实现税收，实现区域经济的价值，带动就业等等，这样的话才能够做一个好的园区。

 

在园区规划上，未来我们更想做的，是根据不同的项目区位，我们产品真能够做到产业、城市深度的融合。同时，我们赋能给整个园区载体上所有的企业，能够为他们的业务关系、生存发展、经营发展带来深层次的赋能帮助。在规划上，我们更希望既能够解决园区员工的生活居住配套，在商业配套上打造成好的商业，和城市有深度的融合，同时能够在医疗、教育等等这些方面上能够形成产业和城市的深度的融合。最主要的，我们利用天安数码城团队的服务能力，以及载体上企业资源和服务资源的优势，能够为企业带来经营发展上的帮助。(组稿/周艳蓉)