与此前房贷利率多与基准利率挂钩不同，公告指出，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

 

专家分析认为，在“因城施策”原则下，热点地区个人住房贷款实际利率或将有所上调，而多数地区实际利率保持不变。

 

个人住房贷款定价基准改为LPR

 

公告显示，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

 

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受记者采访时表示，此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。而此前商业性个人住房贷款合同中的利率多基于基准利率定价，根据基准利率选择上浮或者下浮。

 

央行相关负责人表示，改革后，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

 

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。在确定定价基准时，相应期限如何理解？该负责人指出，1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

 

热点城市实际房贷利率或微幅上调

 

央行负责人指出，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

 

按照公告，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。该水平与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

 

董希淼表示，上述利率水平是全国范围内新发放个人住房贷款利率的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。“展望未来一段时间，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能，但上调的幅度不会太大。”

 

同时，董希淼指出，由于不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，为此投入的信贷资源相差较大，因此在贷款利率上会有明显的分化，预计大型商业银行的个人住房贷款利率将保持温和的上调趋势。

 

东北证券研究总监付立春在接受记者采访时亦表示，对于二套商业性个人住房贷款利率60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。“未来房地产投机难度将大幅提高，房地产市场预计更加平稳。”

 

坚决贯彻落实“房住不炒”定位

 

公告明确指出，此次改革是为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。

 

央行相关负责人指出，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。